Vom Feriendomizil zum Eigentum

Die Zulässigkeit und Eintragbarkeit von Kaufverträgen über spanische Immobilien vor ausländischen Notaren wurde vom Obersten Spanischen Gerichtshof durch Urteil vom 19. Juni 2012 (AZ 998/2011) anerkannt.

Das bedeutet: Wenn sich bei einer Übertragung beide Parteien in Deutschland befinden, können sie den Kaufvertrag bei einem deutschen Notar beurkunden lassen und vermeiden damit den Schritt, zu einem spanischen Notar zu gehen, mit den häufig damit verbundenen sprachlichen Hindernissen. Dennoch ist zu beachten, dass die spanischen Übertragungen s ich erheblich von den deutschen unterscheiden. So erfolgt in Deutschland die Übertragung des Eigentums mit Eintragung im Grünbuch, in Spanien laut Artikel 1462 Zivilgesetzbuch dagegen mit der Beurkundung des Kaufvertrages das heißt, vor der Eintragung im Grundbuch. Die Beurkundung des Kaufvertrages entspricht der Übergabe des Vertragsgegenstandes, es sei denn, aus der notariellen Urkunde selbst geht eindeutig das Gegenteil hervor.

Auch wenn dieses Urteil eine Erleichterung im Sinne der Interessen der deutschen Bürger darstellt, können sich manchmal Probleme ergeben. So haben die deutschen Notare keinen elektronischen Zugang zum spanischen Grundbuch- und Katasteramt und können sich nicht an bestimmte spanische Behörden wenden, unter anderem an das spanische Finanzamt oder an die Generaldirektion für Handel und Investitionen um Unterlagen anzufordern, die für die Eintragung des Eigentums im spanischen Grundbuch häufig verlangt werden.

Dies gilt ebenso für andere Pflichten der spanischen Notare, die den deutschen Notaren nicht bekannt sind. Durch dieses Urteil soll theoretisch der Doppelaufwand von vorwiegend formalen Erfordernissen innerhalb der Europäischen Union vermieden werden. Dieser entsteht zum Beispiel, wenn die volle Gleichstellung eines in einem Mitgliedsland notariell beurkundeten Kaufvertrages mit dem des Landes, wo dieser wirksam sein soll, abgelehnt wird. Dies gilt umso mehr, seit die Europäische Union kraft Grünbuch vom 14. Dezember 2010 das Ziel hat, den Verwaltungsaufwand für EU-Bürger zu verringern, indem der freie Verkehr öffentlicher Urkunden gefördert und die Anerkennung der Rechtswirksamkeit von Personenstandsurkunden erleichtert wird.

In der Praxis ist es meiner Ansicht nach jedoch so, dass die spanischen Grundbuchämter häufig entscheiden, ob eine ausländische öffentliche Urkunde ausreichend und vollständig ist, oder zusätzliche Unterlagen für die Eintragung benötigt werden. Dieses Hindernis kann man jedoch überwinden, indem man eine Vollmacht erteilt, damit eine der Vertragsparteien oder ein Dritter die Formalitäten, die gegebenenfalls in Spanien für die Eintragung erforderlich sein sollten, vor Ort zu erledigen kann.